Ortaklığın giderilmesi davası paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazın üzerindeki ortaklığın kaldırılmasına ve taşınmazın paydaşlar arasında bölüştürülmesine ya da mahkeme eliyle satılıp paraya çevrilerek payları oranında paydaşlara dağıtılmasını ifade eder.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Neden Açılır?
Taşınmazların birden fazla kişi tarafından ortak olarak sahiplenildiği durumlarda, zaman içinde paydaşlar arasında çeşitli anlaşmazlıklar doğabilir. Ortaklardan biri taşınmazı satmak isterken diğeri buna karşı çıkabilir veya kullanım konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu gibi durumlar, taşınmazın hukuken bölünmesini veya ortaklığın sona erdirilmesini gerektirebilir.
Ortak mülkiyette yaşanan en büyük sorunlardan biri, taşınmazın kullanımının veya satışının tüm ortakların rızasına bağlı olmasıdır. Eğer taraflar benzer bir durumda kendi aralarında uzlaşamazlarsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açarak mahkemeden çözüm talep edebilirler. Bu dava sonucunda taşınmaz ya paydaşlar arasında bölüştürülür ya da mahkeme tarafından satışa çıkarılarak elde edilen gelir ortaklara payları oranında dağıtılır.
Özellikle miras kalan taşınmazlar ortaklığın giderilmesi davalarına sıklıkla konu olurlar. Mirasçılar arasında birinin taşınmazı kullanmak istemesi, diğerinin satmak istemesi veya gelir paylaşımında uzlaşmazlık yaşanması bu davanın açılmasına neden olur.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk
5 Nisan 2023 yılında yapılan değişiklikle, artık ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk süreci uygulanmaktadır. Bu değişiklik, dava açmadan önce tarafların uzlaşmasını teşvik ederek, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı hedeflemektedir.
Arabuluculuk sürecinde taraflar bir araya gelerek anlaşma sağlamaya çalışır. Eğer taraflar uzlaşırsa, dava açmaya gerek kalmadan çözüm sağlanabilir. Ancak anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen “son tutanak” ile dava açılması zorunlu hale gelir.
Bu yeni uygulama, dava sürecinin uzun sürmesini istemeyenler için önemli bir fırsat sunmaktadır. Eğer taraflar arabuluculuk aşamasında çözüm bulamazlarsa, mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini talep edebilirler.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kullanılan Yöntemler
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, uyuşmazlık konusu taşınmazı pay sahipleri arasında bölüştürerek uyuşmazlığa çözüm getirmeye çalışır. Mahkeme bu süreççe iki yöntem kullanabilir. Bu iki yöntemden hangisinin kullanılacağını taşınmazın özellikleri belirler.
1-) Aynen Taksim (Fiziki Bölme) Yöntemiyle Ortaklığın Giderilmesi
Uyuşmazlık konusu taşınmazın bölünebilir nitelikte olması durumunda, mahkeme taşınmazın fiziksel olarak bölünmesine karar verebilir. Bu yöntem özellikle arsa, tarla gibi geniş araziler için uygundur. Ancak bölme işlemi taşınmazın değerini ciddi şekilde düşürecekse, kullanılmasını engelleyecekse veya taşınmazın yapısı bölünmeye uygun değilse mahkeme aynen taksim yoluna gitmeyecektir.
Örneğin, bir apartman dairesi veya iş yeri fiziksel olarak bölünemeyeceği için bu yöntem uygulanamaz. Ancak tarım arazisi veya geniş bir arsa, paydaşların hissesine uygun şekilde bölünebileceği için aynen taksim yoluna başvurulabilir.
2-) Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Eğer uyuşmazlığa konu olan taşınmazın bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğü durumda ekonomik değerini kaybediyorsa ya da kullanılması zor bir hale geliyorsa bu durumda mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Satım mahkeme eliyle gerçekleştirilir ve değeri paydaşlara hisseleri oranında pay edilir. Söz konusu satış işlemleri genellikle icra daireleri tarafından gerçekleştirilir.
Burada önemli bir husus, satışın piyasa koşullarına uygun bir şekilde yapılmasının sağlanmasıdır. Açık artırma yoluyla yapılan satışlarda, taşınmazın gerçek değerinin altında satılma riski bulunmaktadır. Bu nedenle, ortaklardan biri taşınmazı satın almak istiyorsa, taşınmazın satılacağı ihaleye katılarak ilgili taşınmazı kendisi de satın alabilir. Bu durumdaki paydaş kendi hisse payı dışındaki payları satın alacaktır.
4. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Ortaklığın giderilmesi davaları, birçok hukuki detayı ve prosedürü içeren karmaşık davalardır. Davanın sağlıklı bir şekilde ilerleyebilmesi için aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi gerekir. Eğer davada tüm ortaklar yer almazsa, kararın uygulanması mümkün olmayabilir.
Fiziki bölünmenin mümkün olup olmadığı uzman bilirkişiler tarafından belirlenir. Mahkeme, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirmek için genellikle bilirkişi raporu talep eder.
Açık artırma ile satışa çıkacak taşınmazın düşük fiyattan satılma riski bulunmaktadır. Bu nedenle, satış sürecinin titizlikle takip edilmesi son derece önemlidir.
Dava süreci oldukça uzun sürebilir. Eğer taraflar arabuluculuk aşamasında anlaşamazsa, mahkemenin karar verme süreci birkaç yıl sürebilir.
Taşınmaz miras yoluyla kazanılmışsa, önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir. Aksi takdirde, dava açmak mümkün olmayabilir. Çünkü ortaklığın giderilmesi davası adından da anlaşıldığı üzere paylı mülkiyete konu olan taşınmazları konu almaktadır.
Bu gibi hukuki detaylar nedeniyle, ortaklığın giderilmesi davalarında profesyonel bir avukattan destek almak büyük önem taşır.
5. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Avantajları ve Dezavantajları
Ortaklığın giderilmesi davası, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları hukuki yollarla çözmenin en kesin yöntemlerinden biridir. Ancak her davanın olduğu gibi, bu davanın da birtakım avantajları ve dezavantajları bulunmaktadır:
Avantajları
- Taraflar arasındaki anlaşmazlık yasal olarak çözüme kavuşur.
- Taşınmazın paydaşlar arasında net bir şekilde paylaştırılması sağlanır.
- Açık artırma yöntemiyle taşınmazın nakde çevrilmesi sağlanır.
- Uzun süreli ortaklık kaynaklı uyuşmazlıkların önüne geçilir.
Dezavantajları
- Dava süreci çoğu davada olduğu gibi uzun sürebilir.
- Açık artırma esnasındaki satış piyasa değerinin altında sonuçlanabilir.
- Taraflar dava süresince taşınmazdan tam anlamıyla yararlanamayabilir.
- Mahkeme masrafları ve bilirkişi ücretleri gibi ek maliyetler doğabilir.
Bu nedenle, dava açmadan önce uzman bir avukatla süreci değerlendirmek ve buna göre hareket etmek en doğru adımdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Davanın süresi, taşınmazın niteliğine ve taraflar arasındaki uyuşmazlığa göre değişiklik gösterebilir. Ortaklığın giderilmesi davaları Genellikle 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanır.
2. Ortaklığın giderilmesi davasında satış hangi yöntemle yapılır?
Mahkeme tarafından belirlenen yöntem genellikle açık artırma yoluyla satıştır. Satıştan elde edilen gelir, paydaşlar arasında hisseleri oranında bölüştürülür.
3. Ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılar ne yapmalıdır?
Eğer mirasçılar anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Ancak bu davanın açılabilmesi için öncelikle ortada bir paylı mülkiyetin varlığı gerekir. Dolayısıyla mirasçıların elbirliği mülkiyetinin önce paylı mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir. Bu işlem yapıldıktan sonra açılacak olan ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyete son verilebilir.
4. Ortaklığın giderilmesi davası nasıl engellenir?
Tüm paydaşlar ortaklığın devam etmesi yönünde anlaşırsa dava açılmaz. Ayrıca, taşınmazın tek bir paydaş tarafından satın alınması da bir çözüm olabilir.
5. Ortaklığın giderilmesi davası açmadan taşınmazın satışı mümkün mü?
Paydaşların tamamı rıza gösterirse taşınmaz, üçüncü bir kişiye veya paydaşlardan birine satılabilir. Aksi takdirde dava açılarak hukuki süreçler başlatılacaktır.
