İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVAsı NEDİR ?
İhtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesi davaları, taşınmaz malikleri ile kiracıları arasındaki hukuki ilişkilerde çok önemli bir yer tutmaktadır. Bu yazımız, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının hukuki dayanakları, süreçleri ve dikkat edilmesi gereken hususları hakkında ayrıntılı bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Bunun yanında, ilgili hukuki dayanaklar ve dava sürecini ilgilendiren tüm gerekli belgeler ve adımlar da açıklığa kavuşturulacaktır. Bu makale, konuyla ilgili bilgi sahibi olmak isteyenler için detaylı bir kaynak niteliğinde olup, profesyonel bir avukat desteği almak isteyenleri yönlendirmeyi amaçlamaktadır.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARININ HUKUKİ DAYANAKLARI
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 350’nin birinci ve ikinci fıkralarına göre, ilgili taşınmaz sahibinin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yahut iş yeri ihtiyacının doğması halinde veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise mülk sahibi yahut bahsi geçen diğer yakınları tarafından kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir. Makalemizde konu edineceğimiz ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının açılabilmesi için, ilgili taşınmazı kiralayanının ya da sayılan diğer kişilerin mülke ihtiyaç duyduklarına dair geçerli ve ciddi bir neden sunmaları zorunlu tutulmuştur. Tahliye davaları, kira sözleşmelerinin sona erme tarihlerinden sonraki ilk bir ay içinde açılmalıdır. Bir aylık süre, tahliye talebinin hukuki olarak dikkate alınabilmesi için şart niteliğindedir.
Tahliye Davasındaki Şartlar ve Hak Sahipleri:
• Gerçek ve Samimi Bir İhtiyaç: Tahliye talepleri ancak gerçek ve samimi bir ihtiyaca binaen ileri sürülebilmektedir. Örneğin, konut ihtiyacı sebebiyle açılan bir tahliye davasında, taşınmaz sahibinin bu ihtiyacını giderecek başkaca bir konutunun bulunmaması şartı aranır.
• Hak Sahipleri: Türk hukukunda; taşınmazın tahliyesi talebinde bulunma hakkı, yalnızca taşınmaz sahibine değil, aynı zamanda taşınmaz sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve taşınmazı kiralayanının bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere de tanınmıştır.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARININ ÇEŞİTLERİ
İhtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesi davaları, genel olarak iki ana kategoriye ayrılmaktadır.
a. Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Taşınmazı kiralayanın veya yukarıda bahsini geçirdiğimiz yakınlarının söz konusu taşınmazda ikamet etmek amacıyla taşınmazı kullanmak istemeleri, konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarının hukuki sebebini teşkil etmektedir. Bu davalarda, kiralayanın veya yakınlarının iddia edilen konut ihtiyaçlarını giderecek başkaca bir konutlarının bulunmadığı veya mevcut konutlarının bu ihtiyacı karşılamakta yetersiz kaldığının ispatı en önemli noktadır.
b. İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davaları, kiralayanın kendisi veya bahsi geçen yakınları için ilgili taşınmazın iş yeri olarak kullanılması ihtiyacı ortaya çıktığında açılabilmektedir. Örneğin, kiralayanın bir iş yeri açma veya mevcut iş yerini genişletme fikrinin olması, iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının açılması için geçerli bir hukuki sebep olarak görülmektedir. Ancak bu noktada daha önce konut ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davalarında da belirttiğimiz gibi taşınmazı kiralayanın bu ihtiyacını gidermeye elverişli başkaca bir taşınmazının olmaması gerekmektedir.
3. TAHLİYE DAVALARINI AÇMAK İÇİN GEREKLİ OLAN BELGELER
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının açılabilmesi için, belirli birtakım belgelerin hazırlanması gerekmektedir. Aşağıdaki kısımda, bu belgelerin hangileri olduğu detaylı bir şekilde açıklanmaktadır:
• Taşınmazı Konu Alan Kira Sözleşmesi: Davanın temel konusunu ve dayanağını oluşturan kira sözleşmesinin bir örneği gereklidir. Bu belge, kiracı ile kiralayan arasındaki hukuki ilişkiyi belirlemeye ve belgelemeye yaramaktadır. Bir kira sözleşmesinin olmadığı durumlarda ise kiracılığı ispatlar nitelikteki belgeler yeterli olacaktır.
• Kiracıya Yapılan Noter İhtarı: İhtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunacak kiralayan, dava açmadan önce noter marifetiyle kiracıya bir ihtar göndermiş olmalıdır. Bu ihtar, açılacak olan tahliye davası için son derece önemlidir.
• Kiralayanın İhtiyaç İddiasını Destekleyen Belgeler: Taşınmazı kiralayanın veya yakınlarının ihtiyaç iddialarını destekleyen belgelerin sunulması dava sürecini hızlandıracaktır. Mesela, iş yeri ihtiyacı nedeniyle açılacak olan bir taşınmaz tahliyesi davasında kiralayanın ticari faaliyet belgesi şüphesiz faydalı olacaktır.
• Kiralayan ve Vekilinin Kimlik Belgeleri: Kiralayanın ve varsa vekilinin kimlik belgeleri de dava dosyasına eklenmelidir.
TAHLİYE DAVALARINDA GENEL HUKUKİ SÜREÇLER
a. Davalıya (Kiracı) İhtarname Gönderilmesi
İhtiyaç sebebiyle tahliye talep eden kiralayan, dava açmadan önce kiracıya noter aracılığıyla bir ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarname, noter aracılığıyla yapılır ve kiracıya bir dava açılacağına dair bildirim sağlanmış olur. Bu yolla hem kiracı bilgilendirilmiş olur hem de davanın açılabilmesi için gerekli olan hukuki süreler başlatılmış olur. Bu ihtarname noter aracılığıyla ilgili taşınmazı konu alan ve kiralayan ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesinin sona erme tarihinden sonraki bir ay içinde yapılmalıdır.
b. Davanın Açılması
Kiralayan, kiracıya usulüne uygun bir ihtarname gönderdikten sonra, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ilgili sulh hukuk mahkemesinde açabilir. Dava dilekçesi, kiralayanın dava konusu iddiasını açık ve net bir şekilde ifade etmeli, ihtiyaç gerekçesini ayrıntılı bir şekilde izah etmelidir. Dava, ihtiyaç iddiası ve nedenine ilişkin gerekli delilleri haiz belgelerle desteklenmelidir.
c. Mahkeme Süreci
Tahliye davası açıldıktan sonra davaya bakan ilgili sulh hukuk mahkemesi, tarafların beyanlarını alır ve gerekli gördüğü takdirde tanık ifadelerini dinler. Mahkeme, kiralayanın veya yakınlarının ihtiyaç gerekçelerini değerlendirirken, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceleyecektir. İddia konusu olan ihtiyaç gerekçeleri sübjektif olmamalıdır, yani iddialar kanıtlara dayanmalı ve mahkeme tarafından makul bulunabilir olmalıdır.
d. Tahliye Kararının Uygulanması
Mahkemece verilen tahliye kararının akabinde kiracıya belirli bir süre tanınır. Kendisine süre tanınan kiracı, bu süre içinde taşınmazı boşaltmakla mükelleftir. Mahkemece verilen tahliye kararı, icra müdürlüğüne başvurularak cebren uygulanabilir hale gelir ve icra takibi sürecinde kiracının tahliyeye direndiği durumlarda kolluk kuvvetlerine başvurularak tahliye kararı zorla uygulanır.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN NOKTALAR
a. İhtiyaç İddiasının Samimi Olması
Davayı gören mahkeme, kiralayanın ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığını detaylı şekilde incelerler. Örneğin, konut ihtiyacı iddiasında bulunan kiralayanın, dava konusu taşınmazdan başka bir konutunun olmaması gerekir. Kiralayanın başka bir konutunun veya iş yerinin bulunması, ihtiyaç gerekçesinin mahkeme tarafından samimi bulunmamasına neden olabilir.
b. Davanın Süresi ve Zamanaşımı
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, daha önce de belirtildiği üzere kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra bir ay içinde açılmalıdır. Yoksa kiralayanın tahliye talebi düşer ve bir sonraki döneme kadar aynı talebi ileri süremez veya dava açamaz. Ayrıca kiralayan, davasının hızla sonuçlanmasını sağlamak için kanıt ve belgeleri de olabildiğince eksiksiz sunmalıdır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA SIKÇA SORULAN SORULAR
a. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi durumlarda açılamaz?
Kiralayanın gerçek ve samimi bir ihtiyacının bulunmadığı hallerde, tahliye davası açılamaz. Örneğin, kiralayanın başka bir konutu varsa, bu halde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılması mümkün olmaz. Ayrıca, kiralayanın iddia ettiği konut ihtiyacının geçici olması durumunda da tahliye talebi mahkeme tarafından reddedilecektir.
b. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiracıların savunma imkanları var mıdır?
Evet, bu davalarda kiracıların savunma yapma hakları bulunmaktadır. Kiracı, kiralayanın ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını iddia edebilir ve bu durumu ispatlamak için birtakım delillere başvurabilir. Kiracının yapacağı savunmalar, davanın seyrini değiştirebilecek bir etkendir ve mahkemece dikkate alınmak zorundadır.
c. Tahliye kararı verildikten sonra kiracı mülkü tahliye etmezse ne yapılır?
Tahliye kararı mahkeme tarafından verildikten sonra kiracının belirlenen süre içerisinde kiracısı bulunduğu taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracının tahliye kararına uymadığı durumlarda, kiralayan icra müdürlüğüne başvurarak tahliye işlemini cebren uygulatabilir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ SONUÇLARI
a. Kiralayanın Mülkü Tahliye Davasında İddia Ettiği Amaca Uygun Kullanma Zorunluluğu
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının sonucunda, mahkeme kiralayanın ihtiyaç iddiasını haklı bulursa tahliye kararını verir. Tahliye kararını aldıran kiraya veren, mülkü dava sürecinde ileri sürdüğü ihtiyacına uygun olarak kullanmak mecburiyetindedir. Aksi durumda bazı yaptırımlarla karşılaşması çok muhtemeldir.
b. Kiralayanın Üç Yıl Boyunca Mülkü Başka Bir Kişiye Kiralayamaması
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. Maddesi gereğince kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Buna göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemeye mecbur edilir.
C. Kiraya Verenin Kira Tespit Davası Açma Yetkisi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2006 yılında vermiş olduğu kararında kiraya verenin, açtığı ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davası devam ederken kira tespiti davası açmasında bir sakınca görmemiştir. Söz konusu kararda, “Davacının kira parasının tespitini istemesi, açılan tahliye davasında ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına delil teşkil etmez.” denmektedir. Bu karar, davacı kiraya verenin, açtığı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası derdestken kira bedelinin tespiti davası açabileceğini öngörmektedir. Nitekim ilgili kararda iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmış bulunan davacının kira bedelinin tespiti davası açmasında bir sakınca görülmemiştir. Dolayısıyla, ihtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davaları henüz derdestken kira bedelinin tespiti davası açılması samimi ihtiyaç iddiasına bir zarar vermemekte ve mümkün gözükmektedir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ALTERNATİF ÇÖZÜMLERİ
Kiralayan, tahliye davası açmak yerine kiracı ile anlaşma yoluna gitmeyi deneyebilir. Taraflar arasında anlaşma sağlanması durumunda tahliye davasının açılmasına gerek kalmayacaktır. Bu tür anlaşmalarda, taraflar tahliye tarihini, olası tazminat taleplerini ve kiralayanın ihtiyaç durumunu göz önünde bulundurarak karşılıklı bir çözüm bulacaklardır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA HUKUKİ DESTEK
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, bu yazımızda genel olarak özetlemeye çalıştığımız ayrıntılı hukuki bilgileri ve detaylı evrak hazırlama işlemlerini gerektiren karmaşık bir süreçtir. Bu süreçte, hatasız bir şekilde belge ve delil sunulması, sürecin hızlanmasını sağlamaktan başka davayı kazanma ihtimalini de arttıracaktır. Profesyonel bir avukatın desteği, tahliye davasının her aşamasında taraflara yol gösterecek ve herhangi bir hak kaybıyla karşılaşma ihtimalini en aza indirecektir.
Daha fazla bilgi almak ve profesyonel destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz
