Kiracının Tahliyesi Davası NEdir ?
Gayrimenkul hukuku alanında kiracı ve mal sahibi arasındaki ilişkilerde, taşınmazın tahliye süreci hassas bir konudur. Bir taşınmazda bulunan kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat kapsamında belirlenmiş olan esaslar doğrultusunda gerçekleştirilmelidir. Kiracının taşınmazı boşaltarak tahliye etmesi için kanunda yer alan gerekçelerle tahliye davası açmak, mal sahibinin yasal bir hakkıdır. Kiracının tahliye edilmesini gerektiren çeşitli sebepler bulunmaktadır. Bu sebepler arasında taşınmaza ilişkin kira bedelinin ödenmemesi, mal sahibinin veya kanunda belirtilen alt ve üst soyunun taşınmaza olan ihtiyacı veya kiracının tahliye taahhüdüne aykırı davranması gibi durumlar gündeme gelebilir.
Kiracının tahliyesi davası, taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Bu noktada, tahliye davası açmadan önce hukuki gerekçeler ile sürecin ayrıntılarını öğrenmek, davanın seyri açısından önemlidir. Ayrıca dava açılmadan evvel Arabulucu başvurusunda bulunmak Kiracının Tahliyesi Davaları için bir dava şartıdır. Bu makalede, kiracının tahliyesi davasının gerekçeleri, sürecin nasıl işlediği ve dikkat edilmesi gereken noktalar ele alınacaktır.
Kiracının Tahliye Edilmesinin Gerekçeleri
Kiracının tahliyesine yol açan ve Türk Borçlar Kanununda sayılan belirli nedenler bulunmaktadır. Kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için bu geçerli nedenlerden en az birinin varlığı şarttır. Mal sahibi, sebeplerin varlığı ile birlikte tahliye talebiyle dava açma hakkına sahip olacaktır.
Bu noktada kiracının tahliyesine yol açabilecek bazı durumlar şu şekilde gösterilebilir:
•Kira Bedelinin Ödenmemesi: Mal sahibi, kira bedelinin kira sözleşmesinde yer alan ödeme tarihinde ödenmeyerek daha sonra bir tarihte ödenmesi nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye dava açılabilmesi için kiracıya bir kira döneminde en az iki defa kirayı zamanında yatırmaması sebebiyle iki ayrı ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtarnamede, ödenmeyen kira bedelinin belirtilmesi ve belirli bir süre içinde ödenmesi gerektiği ifade edilmelidir. Kiracının bir kira döneminde en az iki farklı aya ilişkin kirasını vaktinde ödememesi ve bu duruma ilişkin ihtarnamelerin zamanında gönderilmesi hali daha sonradan kira bedelleri ödenmiş olsa dahi kiracının tahliyesi için geçerli bir sebep oluşturacak olup kiracının tahliyesine yol açacaktır.
•Kiracının Tahliye Taahhüdü: Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını beyan eden yazılı bir tahliye taahhüdü imzalamış olması halinde, mal sahibi bu tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açabilir. Tahliye taahhüdü, noter onaylı olarak yapılabileceği gibi taraflar arasında yazılı şekilde de düzenlenebilir. Tahliye Taahhütnamesinde yer alan tarihte kiracı taşınmazı tahliye etmemişse, mal sahibi bu taahhütnameye dayanarak kiracıya karşı Tahliye Davası dava açma hakkına sahip olacaktır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus, Kira sözleşmesi ile aynı yahut kira sözleşmesinde önceki bir tarihte imza edilen tahliye taahhütnamelerinin, taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracının eşinin imzasının bulunmadığı tahliye taahhütnamelerinin ve şart içeren tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olup sonuç doğurmayacağıdır.
•Mal Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Mal sahibi veya birinci dereceden alt ve üst soyunun taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası açılabilir. Bu tür bir davada, mal sahibinin ihtiyacının samimi ve gerçekçi olması kanunda aranan bir şarttır. Örneğin, mal sahibinin çocukları yahut anne-babası için taşınmaza ihtiyaç duyması, iş yeri olarak kullanma amacı gibi durumlar geçerli ihtiyaç sebepleri olarak gösterilebilir.
•Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye: Mal sahibi, taşınmazı yıkmak, yeniden inşa etmek veya imar değişikliği yapmak istiyorsa, bu durum da gerekli şartların sağlanması ile tahliye sebebi olarak gösterilebilir. Yeniden inşaa sebebiyle ile tahliye talep edilebilmesi için mal sahibinin, yeniden inşa veya imar planını mahkemeye sunması gerekmektedir.
Tahliye Davasında Gerekli Belgeler
Kiracının tahliyesi için dava açmak isteyen mal sahibinin, dava sürecinde sunması gereken bazı belgeler bulunmaktadır. Bu belgeler, tahliye talebinin dayanağını oluşturur ve davanın mahkeme tarafından kabul edilmesinde kritik rol oynar. Tahliye davası açarken sunulması gereken başlıca belgeler aşağıda sıralanmıştır:
•Kira Sözleşmesi: Tahliye davasının hukuki dayanağını oluşturur. Kira sözleşmesinde, kiracının taşınmazı kullanma şartları, kira bedeli ve diğer yükümlülükler gibi detaylar yer almaktadır. Yazılı bir kira sözleşmesi, davanın ispatlanabilirliğini kolaylaştırır. Bu noktada yazılı bir kira sözleşmesine ihtiyaç duyulmaktadır.
•Ödeme Belgeleri: Kira bedelinin ödenmemesi gerekçesiyle açılan tahliye davalarında, ödenmemiş yahut eksik ödenmiş kira bedellerine ilişkin belgelerin sunulması gerekmektedir. Ödeme belgeleri, banka dekontları veya kira makbuzları olabilir. Bu belgeler, kiracının kira borcunu ödemediği yahut eksik ödediğini ispat maksadıyla kullanılacaktır.
•Tahliye Taahhüdü: Eğer dava, kiracının taşınmazı tahliye edeceğine dair taahhüt vermesi gerekçesiyle açılıyorsa, tahliye taahhüdü evrakı da dava dosyasına eklenmelidir. Bu belge, kiracının taşınmazı tahliye etmeyi kabul ettiğini gösterir. Burada önemle belirtmek gerekir ki tahliye taahhütnamesinin yasal olarak aranan şartların bulunması dosya için elzemdir.
•Noter İhtarnamesi: Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi önemlidir. Noter ihtarnamesi, davanın hukuki geçerliliğini destekleyen bir belgedir. Kiracıya gönderilen ihtarnamede, kiracının ödenmeyen kira bedelini belirli bir süre içinde ödemesi gerektiği ve ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılacağı belirtilmiş olmalıdır.
Tahliye Davasının Süreç Adımları
Tahliye Davası açmak isteyen mal sahibinin izlemesi gereken süreç adımları şu şekildedir:
a. İhtarnamenin Gönderilmesi
Kira borcunu ödemeyen ya da tahliye taahhüdünü yerine getirmeyen kiracıya noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, tahliye davaları için önemli bir yere sahiptir. İhtarnamede, ödenmeyen kira bedeli veya tahliye taahhüdüne uyulmaması gibi hususlar durumun şartlarına göre belirtilebilir. Burada önemli olan hangi gerekçe ile tahliye davası açılıyorsa kanunda o dava için aranan sürede ihtarnamenin kiracıya ulaşmış olmasıdır.
b. Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Dava açmak isteyen mal sahibi, tahliye talebini içeren bir dava dilekçesi hazırlamalıdır. Bu dilekçede, tahliye gerekçesi açık ve anlaşılır şekilde ifade edilmiş olmalı ve tahliye talebine dayanak oluşturan belgeler dilekçeye eklenmelidir. Dava dilekçesinde kanunda aranan taleplerin kesin ve net şekilde yer alması gerekmektedir.
c. Mahkemeye Başvuru
Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak açılmalıdır. Mahkemeye başvuru sırasında gerekli belgelerin ve dava dilekçesinin eksiksiz olarak sunulması zorunludur. Avukat yardımı almak, dava sürecinin daha sağlıklı ve hızlı ilerlemesini sağlar. Ayrıca, davaya ilişkin davacının sorumlu olduğu harç ve masraflarının mahkemeye ödenmesi gerekmektedir.
d. Yargılama Süreci
Mahkeme, davayı inceleyerek kiracının savunmasını alır. Burada mahkemeye sunulan somut deliller son derece önemlidir. Tahliye davası süreci, mahkeme tarafından tarafların savunmaları alındıktan sonra sonuçlanır. Kiracının, aleyhinde verilen tahliye kararına karşı İstinaf Kanun yoluna başvurma hakkı bulunsa da, mahkeme kararı kesinleştiğinde Kiracının tahliyesine ilişkin icrai işlemler başlayacaktır.
e. Tahliye Kararının İcrası
Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı kesinleştikten sonra, mal sahibi bu kararı icra müdürlüğüne başvurarak icra yoluyla yerine getirmelidir. Tahliye kararının icrası için icra müdürlüğü tarafından belirlenen tarihte kiracı, icra dairesinin ve ilgili memurların gözetiminde taşınmazdan çıkartılır. Bu süreçte, icra müdürlüğü ile koordineli bir şekilde çalışılmalıdır. Tahliye kararı, icra müdürlüğü tarafından genellikle polis desteği ile uygulanabilir.
Tahliye Davasında Sıkça Karşılaşılan Sorular
1. Kiracının tahliyesi için dava açma süreci nasıl işler?
Kiracının tahliyesi için dava açma süreci, öncelikle tahliye nedenine bağlıdır. Borçlar Kanunu kapsamında, tahliye davası açmak isteyen mal sahibi öncelikle yazılı bir ihtarname ile kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, ihtara rağmen taşınmazı tahliye etmezse, yetkili sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
2. Hangi durumlarda kiracı tahliye edilebilir?
Kiracının tahliye edilebileceği durumlar, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiştir. En yaygın tahliye nedenleri şunlardır:
-Kira bedelinin ödenmemesi ,
-Kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması,
-Ev sahibinin kendisi veya bir yakını için konuta ihtiyaç duyması,
-Kiralanan taşınmazın satılması ve yeni mal sahibinin ihtiyaç talebi,
-Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi.
3. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda tahliye davası açılabilir mi?
Evet, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle temerrüte düşülmesi halinde tahliye davası açılabilmesi için geçerli bir neden olarak değerlendirilebilir. Ancak, mal sahibinin öncelikle kiracıya ihtarda bulunarak ödeme yapılmasını talep etmesi gerekmektedir. Kiracı, ihtarnameye rağmen kira borcunu ödemezse, temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
4. Yeni mal sahibi, kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?
Yeni mal sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek süre verebilir ve daha sonrasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak, yeni mal sahibinin ilgili taşınmazı kendisi yahut birinci derece yakınları için kullanma ihtiyacı bulunmalıdır. Ayrıca, yeni mal sahibi, kira sözleşmesinin süresi dolduğunda da tahliye talebinde bulunabilir.
5. Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davasının süresi, mahkemenin iş yüküne ve davanın kapsamına bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Ancak, dava sürecinde kiracı tahliyeyi geciktirici hukuki yollara başvurursa, süreç uzayabilir. Bu nedenle, bir avukat desteği ile davanın etkili bir şekilde yürütülmesi önemlidir.
Daha fazla bilgi almak ve profesyonel destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
